農地の相続で知っておくべき知識を解説！
農地には農地法という法律があります。
農地法には様々な制限が設けられており、「農地を相続したけど農業をしないから手放したい」と考えていても、手放すまたは売却することは難しいケースがあります。
農地の相続で気を付けるポイント
1.農業を行う相続人がいない
農業を行う相続人がいないというケースは年々増えてきており、「耕作放棄地」になってしまうこともあります。
耕作放棄地にしないためにも、相続時点で「農地を売却すること」を視野に入れることも考えておくことも検討した方が良い場合もあります。
2.売却や転用には手続きが必要
農地を相続した場合、相続登記を行う必要があり、売却または転用するにおいても農地には農地法という法律があり、様々な手続きを行う必要があります。
3.遺産分割協議が複雑化してしまう
相続財産の中に「農地」遺があることにより、遺産相続が円滑に進まないというケースもあります。
農地を含む相続財産を分割する場合、農地の固定資産税評価額は一般的な宅地よりも低いことが多く、財産の種類と財産額によっては農地以外も相続するケースもあります。
4.相続税申告が必要で手続きが困難に
農地は、固定資産税評価額は低いことが多いことがありますが、エリアによっては「相続税評価額が高額になってしまう」ということもあります。
場合によっては、市街地にある農地は宅地並みの相続税評価額になることもあります。
農地を相続するメリット・デメリット
農地を相続するデメリット
①農地を放置すると耕作放棄地になってしまう
②除草や農道や用水路の補修・清掃など維持管理が大変
③売却するにしても手続きが煩雑で手放すことが難しい
農地を相続するメリット
①農地を活用し、賃貸することで賃料収入を得ることができる
②転用できれば賃貸アパートや駐車場にして収益を得ることができる
※②の転用ができれば大きな収益を得ることができますが、農地の転用には多くの制限があります。
農地を相続する方法
農地の相続手続きの進め方
①相続登記に必要な書類を用意
相続登記申請を実施するために必要な書類を全てもれなく提出する必要があります。
集めた戸籍などの書類に不備があると、再度収集が必要にあります。何度も集め直しにならないように事前に必要な書類を把握する事が大切です。
市役所や法務局から手続きに必要な書類を収集する必要があります。
相続不動産の固定資産評価証明書を役所の資産税課から相続する物件の登記事項証明書を法務局から取り寄せる必要があります。
不動産の名義変更（相続登記）申請の際に、登録免許税を支払う必要があります。
金額を「登録免許税」の欄に記載するため、固定資産評価証明書から登録免許税を算出をして、書類に記載が必要です。
法務局に必要書類と登録免許税の分の収入印紙を持参
法務局にて登記申請の手続きを行い、だいたい1~2週間程度は時間がかかります。
申請後から1～2週間で相続登記は完了しますが、法務局から完了連絡はありません。
正常に完了したかどうかを、法務局から不動産登記事項証明書を取得することによって確認します。
相続登記は2024年4月1日から義務化が決定！
相続で不動産取得を知った日から3年以内に相続登記を行わないと、10万円以下の過料を科せられます。
相続登記は、農地を含め土地の所有権をめぐるトラブルを防ぐことにもなるので、必ず行うようにしましょう。
②農業委員会へ届け出
農地を売却したり、相続したりして所有者が変わった場合は、農業委員会への届出が義務付けられています。
【農業委員会とは】
農地法に基づく農地の権利移動の許認可業務などの事務を行っています。
法律に定められている組織で、原則として市町村に1つずつ設置されています。しかし自治体によって複数設置されていたり、農地面積が少ない地域では設置されていなかったりする場合もあります。
管轄している農業委員会は役所に問い合わせて確認することができます。
【必要書類】
・農地法の規定による届出書（管轄の農業委員会で取得）
・登記事項証明書（法務局で登記手続きをする際に発行）
【費用】
農業委員会への相続届出は、費用はかかりません。
【農業委員会への相続届出には期限がある！】
農業委員会への届出は、「被相続人が死亡したことを知った日から10か月以内」に行わなければなりません。相続登記をしてから10か月ではないので気をつけてください。
期限を過ぎたり虚偽の届出をしたりした場合は、罰則が科せられる可能性があるので注意しましょう。
農業をしない相続人はどうするべき？
農地を相続した後の対応
①農地を売却
農地を相続をしたら相続登記（名義変更）を行い、その後に売却手続きを進めます。
※農地は勝手に売買することはできず、農業委員会による許可が必要です。
買い手はかなり絞られるため、「農業が盛んな農業地域」、「住宅地としての需要がない地域」などの場合に検討してみましょう。
②農地以外の用途に転用
宅地に転用すれば、賃貸物件を建てて賃料を得たり、住宅地として売買できたりするなど活用することも可能です。
市街化区域の農地であるという条件が該当しているかを確認が必要です。
市街化調整区域とは、市街化するのを抑制しているエリアのことで、住宅や商業施設などの建築が原則認められていない地域のことをいいます。
③農地を相続放棄
農地を相続放棄すれば、相続の手続きも相続税を支払う必要もなくなります。ただし相続放棄の意思表示は、「相続開始があったことを知ったときから3か月以内」と期限が定められています。
農地の相続をどうしようか悩んでいる間に期限が過ぎてしまうと、相続放棄ができなくなるので注意しましょう。
また相続放棄は「相続財産全てを放棄すること」なので、農地以外にも相続財産がある場合は、それら全てを放棄することになります。
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